Asbestclausule in de koopakte

Wat er in een asbestclausule staat

De tekst verschilt per makelaar en per contract, maar de strekking is overal ongeveer gelijk. De koper verklaart dat hij weet dat er in de woning asbesthoudende materialen kunnen zitten, aanvaardt de woning in de staat waarin hij verkeert en stelt de verkoper vrij van aansprakelijkheid voor asbest. Vaak staat er ook bij dat bij verwijdering bijzondere maatregelen nodig zijn.

Sommige clausules gaan nog verder en noemen dat ze ook gelden als er daadwerkelijk asbest is aangetroffen. Andere bevatten de zin dat de verkoper niet bekend is of er asbest is verwerkt. Over die formulering zijn deskundigen kritisch: niet weten betekent niet dat het er niet kan zitten.

Waarom makelaars en notarissen hem opnemen

Voor de verkoper is het een manier om een risico af te schermen dat hij zelf niet kan overzien. Asbest verwijderen is een dure, wettelijk geregelde klus, en bij een huis van enkele decennia oud valt niet uit te sluiten dat er ergens een plaat of lijmlaag zit. De clausule brengt dat risico bij de koper.

Een makelaar adviseert de verkoper daarom bij oudere woningen vaak om de clausule op te nemen. De notaris legt de afspraken in de akte vast en wijst op de gevolgen, maar de clausule wordt meestal toegevoegd op verzoek van de verkoper of op advies van diens makelaar. Hoe oud een huis moet zijn voor zo'n clausule, verschilt per kantoor; in de praktijk gaat het om woningen van voor het asbestverbod.

Gevolgen voor koper en verkoper

De twee partijen hebben verschillende plichten, en die botsen niet zomaar.

	Verkoper	Koper
Plicht	Alles melden wat hij weet over de woning, ook asbest	Zichtbare gebreken zelf onderzoeken, bijvoorbeeld door vragen te stellen en goed te kijken
Met een asbestclausule	Vrijwaring voor asbest dat hij niet kende	Neemt het risico op onbekend asbest over
Wat zwaarder weegt	De mededelingsplicht gaat boven de onderzoeksplicht	Bij een aanwijzing van asbest moet hij nader onderzoeken

De verkoper heeft een mededelingsplicht: hij moet vertellen wat hij weet of vermoedt. Verzwijgt hij asbest dat hij kende, dan kan de koper hem aanspreken, ook als er een clausule is. De koper heeft een onderzoeksplicht, maar die gaat niet zo ver dat hij muren moet openbreken. Krijgt hij een aanwijzing dat er asbest zit, bijvoorbeeld doordat de verkoper het noemt, dan moet hij zelf uitzoeken hoeveel er zit en waar.

Bij een ouder huis wordt van een koper bovendien meer eigen onderzoek verwacht, omdat ouderdom nu eenmaal gebreken met zich meebrengt. De vragenlijst die verkopers vaak invullen, moet naar waarheid zijn: klopt die niet, dan kan de koper de verkoper daarop aanspreken.

Kom je na de koop asbest tegen, meld het de verkoper dan snel en schriftelijk. Als termijn wordt in de regel twee maanden na het vaststellen genoemd, en schriftelijk melden maakt het later aantoonbaar. Bewaar de brochure, de vragenlijst die de verkoper heeft ingevuld en alle berichten met de makelaar. Over de precieze termijn in jouw contract en over de vraag wie wat moet bewijzen, praat je met de notaris of een jurist.

Wat je als koper kunt doen

Er zijn een paar dingen die je vóór de ondertekening kunt regelen.

Een inventarisatie laten doen. Alleen een gecertificeerd bureau geeft zekerheid over wat er zit. Een rapport vertelt je waar asbest zit, hoeveel en in welke risicoklasse. Zo kun je de kosten van sanering meenemen in je bod. Hoe je zo'n rapport leest, staat op de pagina over het asbestinventarisatierapport.

Een voorbehoud van bouwkundige keuring. Een koop kan afhankelijk worden gemaakt van een bouwkundige keuring. Vraag je makelaar of notaris of asbestonderzoek daar uitdrukkelijk in kan worden genoemd en hoe de ontbindende voorwaarde moet luiden.

Afspraken over de kosten. Wil je dat de verkoper bijdraagt aan een sanering, of dat de koopsom lager wordt, leg dat dan vast in de koopakte. Een mondelinge toezegging helpt je niet.

De hypotheek meenemen. Bespreek met je hypotheekadviseur of asbest invloed heeft op je financiering of op de verbouwplannen die je hebt.

Waar je op let in de tekst

Lees de clausule in jouw contract zin voor zin en let op een paar punten.

• Noemt de tekst alleen dat asbest kan zijn verwerkt, of ook dat de verkoper niet weet of het er zit? Het tweede is vager en geeft jou minder houvast.
• Controleer of de vrijwaring ook geldt als er daadwerkelijk asbest wordt gevonden, of alleen als de verkoper er niets van wist.
• Kijk of er iets staat over wie de kosten van een eventuele sanering draagt.
• Zoek na of er een los voorbehoud of een ontbindende voorwaarde is waarmee je kunt afzien van de koop.

Twijfel je over de betekenis van een zin, vraag het dan aan de makelaar of de notaris voordat je tekent. Na de handtekening ligt de tekst vast.

Als je zelf verkoopt

Weet je dat er asbest in je woning zit, of vermoed je het, dan zeg je dat. Neem dat op in de vragenlijst die veel makelaars laten invullen. Eerlijk vermelden is verstandiger dan je alleen op een clausule verlaten. Heb je een rapport, voeg het dan toe aan de verkoopmap: dat voorkomt discussie en maakt het gesprek met kopers korter.

Een sanering vooraf is niet nodig, maar kan een verkoop soms eenvoudiger maken. Vraag je makelaar wat bij jouw woning past. Laat je een rapport maken, zorg dan dat het volledig is, want een rapport dat een kamer overslaat, brengt meer vragen dan antwoorden. Kijk ook naar asbest herkennen om te zien waar in een oud huis de gebruikelijke plekken zitten.

Kosten die je kunt verwachten

Een onverwachte sanering is geen kleine post. Een binnenruimte tot 35 m² kost volgens de richtprijzen tussen € 2.000 en € 2.500, en dat is zonder herstelwerk. Een inventarisatie vooraf kost een fractie daarvan. Ben je bezig met een koopsom, dan is het redelijk om die twee naast elkaar te zien. Een volledig overzicht van prijzen vind je bij de kosten van asbest verwijderen.